De btw-behandeling van vastgoed is een van de meest gelaagde dossiers in het Nederlandse belastingrecht. In beginsel is de verhuur van onroerend goed vrijgesteld van btw, wat betekent dat u als verhuurder geen btw in rekening brengt maar ook geen voorbelasting mag terugvragen. Juist die terugvraagmogelijkheid kan bij grote verbouwingen of nieuwbouw echter aanzienlijk zijn. Inzicht in de regels helpt u vooraf de goede keuzes te maken.
Vrijstelling als uitgangspunt
Verhuur van vastgoed is in de meeste gevallen vrijgesteld van btw. Dit geldt zowel voor woningen als voor het overgrote deel van bedrijfsruimten. De vrijstelling klinkt gunstig, maar heeft een keerzijde: op inkopen en diensten die u als verhuurder afneemt — van verbouwingskosten tot beheerfees — betaalt u btw die u niet kunt terugvorderen. Die btw wordt daarmee een definitieve kostenpost.
- Woningverhuur is altijd vrijgesteld; optie voor belaste verhuur is hier niet mogelijk.
- Verhuur van parkeerplaatsen, opslagruimte en recreatiewoningen kent eigen regimes.
- Verhuur aan een huurder die zelf geen of beperkt belaste prestaties verricht, werkt in het nadeel van een gezamenlijke btw-optie.
Wanneer belaste verhuur een optie is
Voor bedrijfsruimte bestaat onder strikte voorwaarden de mogelijkheid om te kiezen voor belaste verhuur. Verhuurder en huurder dienen daartoe gezamenlijk een verzoek in. De huurder moet de ruimte voor minimaal negentig procent gebruiken voor btw-belaste prestaties. Wanneer aan die drempel wordt voldaan, kan de verhuurder de btw op de verbouwing en het onderhoud terugvragen, wat de totale exploitatiekosten substantieel kan drukken.
Wordt de ruimte later voor vrijgestelde activiteiten gebruikt, dan dreigt een herzieningsplicht over de teruggevraagde btw. De herzieningstermijn voor onroerend goed bedraagt tien jaar na het jaar van eerste ingebruikneming. Wijzigingen in gebruik binnen die periode kunnen tot naheffingen leiden.
Levering van vastgoed en btw
De levering van een nieuw gebouw — in beginsel tot twee jaar na eerste ingebruikneming — is belast met btw. Na die periode is de levering in principe vrijgesteld, al biedt de wet ook hier opties voor belaste levering als beide partijen dat wensen en aan de voorwaarden voldoen. Bij de aankoop van bestaand vastgoed is doorgaans overdrachtsbelasting verschuldigd in plaats van btw; beide heffingen tegelijk zijn in de meeste gevallen uitgesloten.
- Nieuwbouw: btw-belaste levering gedurende twee jaar na eerste gebruik.
- Bestaande bouw: vrijgestelde levering, overdrachtsbelasting van toepassing.
- Samenloopvrijstelling voorkomt dubbele heffing, maar kent uitzonderingen.